Афера “Элиты-Центра” в Киеве произошла более 12 лет назад, но она до сих пор свежа в памяти людей. Жертвами мошенников стали более 1,5 тысячи семей, отдавших десятки тысяч долларов за несуществующие квадратные метры. Предотвратить подобную ситуацию в будущем – задача каждого покупателя. Наш чек-лист, как проверить квартиру перед покупкой в 2019 году – эффективный инструмент, помогающий отличить честного продавца от афериста.

“В Киеве полиция задержала мошенника, продававшего чужие квартиры”, “В Харькове одно жилье перепродали несколько раз”, “В Одессе будут судить группу, продававшую квартиры умерших”, – такие новости уже никого не шокируют. А все потому, что они стали привычными для украинского рынка недвижимости. Вторичка, как и первичка, переполнена людьми, желающими быстро заработать на чужой доверчивости. Мы составили список – отдельно для первичного и отдельно для вторичного рынка, – обязательных моментов, которые ни в коем случае нельзя упускать при инвестировании в недвижимость Украины. Понять, на что обратить внимание при покупке квартиры, поможет наш детальный чек-лист с советами.

Чеклист по выбору квартиры
Чеклист по выбору квартиры
Что такое “чек-лист” и зачем он нужен:

Задача чек-листа – не допустить ошибку. Достать список вопросов из головы и переложить на бумагу, чтобы ничего не забыть. Чек-лист пришел в повседневную жизнь из авиации, где цена малейшей ошибки – сотни человеческих жизней. Всю процедуру перед взлетом пилот прогоняет по чек-листу, а потом второй пилот перепроверяет первого. Чек-листы также используются в медицине, строительстве и других сферах, где ошибка просто недопустима.

Чек-лист для первичного рынка: что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Есть много советов при покупке квартиры, но главный, о котором вам всегда нужно помнить, – проверяйте каждый документ и каждый нюанс, даже если компания кажется вам супернадежной.

Даже у самого надежного застройщика очередной жилой комплекс может стать последним, и строительство не завершится. Всегда напоминайте себе об этом, когда вдруг решите поверить застройщику на слово.

Чем больше компания, тем больше рисков она на себя берет. А любые политические и экономические изменения в стране, как показывает история, вносят существенные коррективы в сферу первичной недвижимости. Минимизировать риски (однако не исключить на 100%, потому что это практически невозможно) помогает проверка документов и осмотр жилплощади.

Ниже – наш чек-лист. Мы постарались собрать основные моменты проверки новостройки и застройщика. Вы можете распечатать чек-лист, чтобы было удобнее ставить галочку возле каждого выполненного пункта.

Чек-лист 1: Покупка жилья в новострое

Онлайн-проверка ЖК

Публичная кадастровая карта

Что смотреть: местоположение участка, на котором ведется строительство; кадастровый номер; тип собственности; целевое назначение участка. Если что-то из этого не соответствует действительности (например, целевое назначение участка – для строительства индивидуальных домов, а возводят небоскреб), не спешите с покупкой жилья в этом комплексе.

Дополнительно: на сайте можно заказать “Витяг про земельну ділянку” и “Інформацію про право власності та речові права”.

Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Что смотреть: лицензию (разрешение) на строительство и до какого числа она действительна. Искать можно по адресу строительства, периоду получения разрешения и другим фильтрам вверху страницы. Если вы не нашли данные о лицензии или же ее срок истек (истекает совсем скоро) – это повод задать застройщику дополнительные вопросы.

Дополнительно: посмотрите более расширенную информацию об объекте на сайте ДАБИ (поиск тоже осуществляется по фильтру): тип объекта, категория строительства, кто заказчик и подрядчик, информация о земельном участке. Все данные, которые дал вам застройщик, должны соответствовать информации на государственном ресурсе.

Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Что смотреть: карту новостроек Украины, данные об объекте и застройщике. Если жилой комплекс отмечен красным, значит он считается проблемным. Все причины указаны на странице нужной вам новостройки.

Дополнительно: Для максимально объективной оценки изучите информацию о жилом комплексе на новостных сайтах, а также на известных ресурсах о недвижимости: lun.ua, gdevkievezhithorosho.com, forum.domik.ua.

Онлайн-проверка застройщика

Единый государственный реестр юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований

Что смотреть: полную информацию о компании – официальный вид деятельности, не признана ли она банкротом и другие данные. Для этого выберите, кого вы ищете (юридическое или физическое лицо), а ниже введите критерии поиска (например, код ЄДРПОУ для юридических лиц).

Дополнительно: Узнать код ЄДРПОУ можно на сайте ДАБИ при поиске лицензии. Или запросите его у застройщика в отделе продаж (также можно посмотреть код в типовом договоре купли-продажи, который должен быть в открытом доступе на сайте новостройки).

Государственная фискальная служба

Что смотреть: есть ли у компании непогашенные долги перед государством. Поиск осуществляется по такому же принципу, что и на сайте Минюста Украины (по ЄДРПОУ для юрлиц). Наличие долгов у застройщика должно заставить вас еще раз подумать об инвестиции в ЖК.

Дополнительно: проверьте, сотрудничает ли застройщик с банками для кредитования покупателей. Если да, это может стать хорошим знаком для вас, поскольку банки перед заключением партнерства всегда проверяют компанию и ее объекты. Чем больше банков в партнерах у застройщика, чем они крупнее и известнее, тем больше доверия к девелоперу (однако это все равно не 100% гарантия добросовестности компании).

Поездка в отдел продаж

Договор инвестирования

Застройщик разрабатывает свой договор и редко позволяет инвестору вносить изменения. Поэтому покупателю нужно решить, согласен ли он на все условия, прописанные в бумагах. Рекомендуем не подписывать документы самостоятельно и тем более не делать этого при первом же посещении отдела продаж. Попросите, чтобы вам дали типовой договор с собой, и покажите его своему юристу.

Список документов, которые вам обязаны показать

Кроме договора, не стесняйтесь просить в отделе продаж следующие документы: градостроительные условия и ограничения, документы на земельный участок, разрешение на строительство, экспертный отчет, декларацию о начале строительных работ, ТУ на подключение объекта к коммуникациям.

Обратите внимание! Если компания отказывается предоставить какой-либо документ, скорее всего, его нет или информация, указанная в нем, свидетельствует не в пользу застройщика. Как и типовой договор, вы можете смело просить копии вышеперечисленных документов для изучения дома (а лучше тоже показать их юристу).

Список документов, которые вам обязаны показать

Кроме договора, не стесняйтесь просить в отделе продаж следующие документы: градостроительные условия и ограничения, документы на земельный участок, разрешение на строительство, экспертный отчет, декларацию о начале строительных работ, ТУ на подключение объекта к коммуникациям.

Обратите внимание! Если компания отказывается предоставить какой-либо документ, скорее всего, его нет или информация, указанная в нем, свидетельствует не в пользу застройщика. Как и типовой договор, вы можете смело просить копии вышеперечисленных документов для изучения дома (а лучше тоже показать их юристу).

Что проверять при приемке квартиры

Предположим, вы инвестировали в жилой комплекс и успешно дождались ввода в эксплуатацию. Следующий шаг – прием жилплощади. Не стесняйтесь задавать вопросы при осмотре квартиры. Чтобы избежать увеличения расходов на ремонт (если строители что-нибудь упустили или выполнили свою работу некачественно), нужно обнаружить все дефекты до подписания акта приемки.

Что проверяем:

  • соответствует ли реальная площадь заявленной в договоре;
  • оконные системы;
  • плоскость стен;
  • измерение пола и потолков;
  • вентиляцию;
  • электрику;
  • водоснабжение и канализацию;
  • чистовую или предчистовую отделку после застройщика;
  • корректность монтажа изделий;
  • наличие всего, что должно быть в апартаментах, согласно договору.

По завершении осмотра заполняется акт. Застройщик должен устранить дефекты, и только после этого вы примите жилплощадь.

Чек-лист для вторичного рынка: как проверить квартиру перед покупкой на вторичке

О чем нужно помнить при приобретении жилплощади на вторичном рынке недвижимости? У апартаментов уже есть история. Часто – не самая лучшая и весьма запутанная. Поэтому проверка объекта на вторичке должна быть не менее тщательной, чем при покупке апартаментов в новостройке. Действительно ли продавец является владельцем жилплощади? Не находятся ли квадратные метры в залоге?

Если вы планируете сделку на вторичке, изучите наш чек-лист и сохраните его себе в заметки.

Чек-лист 2: Покупка жилья на вторичке

Онлайн-проверка квартиры

Министерство юстиции Украины

Что смотреть: кто является реальным владельцем имущества, выставленного на продажу.

Как проверить право собственности на квартиру: выберите “Державні реєстри” → “Державний реєстр речових прав на нерухоме майно” → “Отримати інформаційну довідку” → авторизуйтесь → подтвердите свои данные → введите адрес недвижимости или данные о продавце → оплатите 20 грн → получите справку на имейл.

Не нашли информацию?: Это значит, что с 2013 года никакие действия с апартаментами не проводились (именно тогда начал работать единый онлайн-реестр). В таком случае можно получить данные о собственниках через нотариуса в БТИ.

Единый государственный реестр судебных решений

Что проверять: наложен ли на недвижимость арест.

Как проверить, находится ли квартира в залоге: в строке “Пошук за контекстом” введите адрес объекта, в “Регіон суду” – область расположения жилплощади, в “Форму судочинства” – “Цивільне”, в “Категорії справи” – “Цивільні справи”, в “Статуси сторін судового процесу” – “Фізична особа”.

Не нашли информацию? Обратите внимание, что в судебных решениях может не указываться точный адрес арестованной недвижимости, что весьма усложняет поиск.

Единый реестр должников

Что проверять: есть ли по жилью невыплаченные долги (долги по коммунальным платежам).

Как проверить квартиру в реестре: введите фамилию, имя и отчество владельца жилья (и/или любого другого совершеннолетнего лица, прописанного в апартаментах), его ИНН (если вы владеете такой информацией).

Список документов, которые обязан показать владелец

Паспорт

Проверьте, чтобы были фотоснимки на 25 и 45 лет. Если владелец менял имя и/или фамилию, в документе должна быть соответствующая запись об этом.

Свидетельство о праве собственности

Если продавец получил право собственности до 1 января 2013 года, требуйте информационную справку с БТИ о том, что продавец действительно является владельцем жилья (с указанием, на основании какого документа ему принадлежит недвижимость).

Если продавец получил право собственности после 1 января 2013 года, он должен показать бумажную форму извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимость.

Документ, на основании которого выдано свидетельство о праве собственности

Купля-продажа, обмен, наследственный договор, дарение, рента, пожертвование, пожизненное содержание, решение суда или приватизация.

Согласие супруга (если жилье куплено в браке)

Нотариально заверенное письменное согласие второго супруга.

Техпаспорт квартиры

Содержит данные о жилье: фактическое месторасположение, общая площадь, планировка, количество комнат, высота потолков, размер оконных проемов, тип балкона, наличие водопровода и канализации, тип отопления.

Справка о составе семьи

Нужна для проверки места регистрации всех проживающих в продаваемых апартаментов. Период смены регистрации устанавливается по договоренности.

Справка об оплате коммунальных платежей

Должна быть датирована месяцем, предшествующим тому, в котором выполняется купля-продажа квадратных метров.

Вывод о независимой оценке жилья

Продавец должен самостоятельно заказать услугу у официального оценщика. Вывод специалиста указывается не в отдельном документе, а в договоре купли-продажи.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры на вторичке

Напоследок еще несколько советов, как проверить квартиру перед покупкой в 2019-м:

  • Требуйте у продавца оригиналы всех вышеперечисленных документов. Копии не имеют юридической силы
  • Настаивайте на просмотре в дневное время. При искусственном освещении многие недостатки становятся незаметными. Если владелец отказывается встречаться в дневное время, это повод задуматься
  • Пообщайтесь с соседями. Это даст вам больше уверенности в том, что продавец – тот человек, которым представляется.

Храните и редактируйте чек-листы, чтобы они всегда оставались для вас полезными и актуальными.

Желаем выгодных и, главное, безопасных сделок с недвижимостью!

23 Июля 2015 Новости недвижимости

Какие стены выбрать в новостройке?

12 Апреля 2014 Новости недвижимости

Законодательные нововведения по защите частной собственности

16 Июня 2015 Новости недвижимости

Аварийные дома в Украине – сколько их на сегодня?