По каким 7 параметрам подбирать апартаменты? Как выбрать квартиру в новостройке и сэкономить до 50% стоимости? Что нужно знать о застройщике, прежде чем подписывать договор? Делимся секретными методами экспертов на первичном рынке недвижимости.Покупка квартиры в строящемся доме ― очень волнительный момент

, поскольку вы оплачиваете еще несуществующее жилье. Такая сделка подразумевает риск определенного уровня (смотря, на каком этапе строительства инвестировать), поэтому покупка не должна быть эмоциональной и спонтанной.

Прежде чем остановить выбор на конкретном жилом комплексе, изучите рынок первичной недвижимости, динамику цен и рассмотрите все доступные варианты жилья в новостройках.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке: 7 факторов подбора жилья

Рассмотрим основные параметры, которые помогут отфильтровать подходящие варианты среди большого количества предложений и быстрее найти нужные апартаменты.

№1. Реальная цена квадратного метра

Предположим, вы планируете инвестировать в первичную недвижимость Киева.

В апреле 2019 года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составила 23 300 грн/м², согласно данным портала lun.ua. А минимальная цена оказалась на уровне 16 200 грн/м².

Для сравнения: год назад, в апреле 2018-го, средняя стоимость квадрата на киевской первичке была 22 000 грн/м². При этом минимальная ― 15 400 грн/м², по данным того же портала lun.ua.

Чем полезна эта информация? Вы будете знать реальные цены на рынке. А потому сразу поймете, если застройщик вдруг сильно снизит стоимость (что сразу вызовет подозрение, а все ли хорошо с его жилым комплексом) или, наоборот, захочет за свою недвижимость больше, чем она стоит на самом деле.

№2. Класс новостроя

Существует 4 класса ЖК:

  • Эконом,
  • Комфорт,
  • Бизнес,
  • Элит.

Большинство покупателей выбирают жилье первых двух классов, поэтому предложений в этих сегментах больше всего.

Подсказка от эксперта

Жилье соответствует классу “комфорт” только в том случае, если на одном этаже расположено до 10 квартир, а высота потолков составляет не менее 2,75 м.

По крайней мере такие данные озвучивает онлайн-издание Realist, ссылаясь на Конфедерацию строителей Украины и киевское отделение Ассоциации экспертов недвижимости. Логика специалистов следующая: чем больше соседей на одном этаже, тем больше нагрузка на лифт, лестничную площадку и внутридомовые коммуникации.

Чем полезна эта информация? Зная класс жилья, который лучше всего подходит под ваши запросы и одновременно соответствует вашему финансовому положению, вы сможете уточнить параметры поиска и быстрее найти свой вариант.

№3. Расположение жилого комплекса

Планируя покупку квартиры в новостройке, внимательно изучите инфраструктуру и транспортную развязку в районе, в котором расположен жилой комплекс.

Что учесть при покупке квартиры:

  • Близость дома к наиболее важным для вас местам (офис, местожительство друзей / родственников, спортзал, школа и т. д.). Подумайте, сколько времени и денег будет уходить на ежедневную дорогу туда и обратно

Подсказка от эксперта

Если у вас есть машина, рассчитайте приблизительное время, которое придется тратить на путь на работу / учебу и обратно. А если вы пешеход, узнайте о наличии ближайшей станции метро и маршрутов наземного транспорта.

  • Удаленность от промышленных объектов. Даже парк поблизости не сможет нейтрализовать вред, который приносят выбросы предприятий
  • Отсутствие шума транспорта и автомобильных выхлопов. Близость дороги негативно влияет на качество воздуха и приносит дискомфорт в утренние и вечерние часы. Подумайте, готовы ли вы с этим смириться?
  • Наличие необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Если для вас важно, чтобы поблизости был парк, детский сад, супермаркет или какие-либо другие объекты, учитывайте это при выборе жилья

Подсказка от эксперта

Местоположение объекта ― один из ключевых факторов ценообразования. Чем ближе к центру и станции метро, тем дороже. А самая выгодная по стоимости недвижимость расположена на окраинах города, где полноценной инфраструктуры иногда приходится ждать более 5-10 лет.

Чем полезна эта информация?

Поможет расставить приоритеты. Что для вас важнее: комфорт или выгодная цена? Или вы готовы искать оптимальное соотношение этих двух факторов?

№4. Технология строительства

На первичном рынке представлены дома 3 типов: монолитные, панельные и кирпичные.

Монолитные здания дают минимальную усадку, что позволяет приступать к ремонту сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Небольшое количество несущих стен открывает возможности практически для любой перепланировки. Но на строительство здания по такой технологии требуется около 2 лет.

Кирпичные дома известны своей долговечностью, высокой тепло- и звукоизоляцией, отличным микроклиматом как зимой, так и летом. Из минусов ― неравномерная и довольно длительная усадка (что может повлиять на ремонт), а также дороговизна и большая длительность строительства (до 2 лет), что отражается на стоимости квадратного метра.

Подсказка от эксперта

Кирпичные дома лучше искать в пригороде Киева ― у столичных девелоперов, которые нацелены строить выше и быстрее, кирпичная технология популярностью не пользуется. Чего нельзя сказать о застройщиках области, где каждое второе здание ― кирпичное.

По крайней мере такой вывод можно сделать, листая каталог на портале lun.ua: на момент написания этой статьи 157 из 303 объектов киевского пригорода были представлены кирпичными домами (в то время как в столице эти показатели составляли 29 из 386 жилых комплексов).

Пригород выигрывает и по соотношению “цена-качество”. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киевской области в апреле 2019 года, согласно показателям того же портала lun.ua, составила 13 200 грн/м², а минимальная ― 9 100 грн/м² (при столичных 23 300 грн/м² и 16 200 грн/м² соответственно). При этом, как отмечают инвесторы, качество жилья в пригороде не хуже, а иногда и лучше столичного.

Панельные дома самые доступные по цене. Но и наименее комфортные. Плохая звукоизоляция, сквозняки, духота летом и холод зимой ― это далеко не все минусы панелек. Правда, возводится такое здание за несколько месяцев (обычно до года), что привлекает инвесторов, которые не хотят долго ждать.

Чем полезна эта информация? Суть та же: отфильтровать все ненужные варианты и оставить только подходящие. Что для вас важнее: качество строительства, микроклимат в доме или, может быть, скорость строительства и дешевизна жилплощади?

№5. Отделка квартиры

Апартаменты в новых жилых комплексах продаются с ремонтом и без ремонта.

Квартира без ремонта хороша тем, что вы можете реализовать любые дизайнерские идеи и уверены в качестве и безопасности материалов. Некоторые эксперты также отмечают, что на самостоятельном ремонте можно неплохо сэкономить.

В то же время апартаменты с готовым ремонтом дают возможность заселиться сразу после сдачи новостроя (что выгодно, если вы снимаете жилье) и не тратить время и деньги на ремонтные работы. Также девелопер обычно предлагает отделку по цене стройматериалов (без учета стоимости самой работы).

Чем полезна эта информация? Подсчитав все плюсы и минусы, вы сможете выбрать наиболее подходящий для себя вариант. Но стоит уточнить, что апартаментов с готовым ремонтом не так уж и много.

№6. Стадия готовности дома

Жилплощадь в новострое начинают продавать на этапе котлована, фундамента или коробки (все зависит от конкретной компании). Чем меньше готовность объекта, тем дешевле квадратный метр, и наоборот.

Покупка на стадии котлована ― самая выгодная. Иногда стоимость жилплощади на этом этапе составляет 50% от финальной цены апартаментов, что нередко перевешивает опасения инвесторов.

Приобретение жилья перед введением в эксплуатацию ― самый надежный вариант. Но и один из наиболее невыгодных.

Подсказка от эксперта

Самый выгодный и надежный вариант для инвестирования ― второй дом во время сдачи первого. Вы уже знаете, насколько застройщик честен и есть ли у жилого комплекса проблемы. При этом цена квадрата во второй секции еще на стадии котлована, что позволяет значительно сэкономить.

Чем полезна эта информация?

Вы должны решить, что для вас важнее: рискнуть и заключить выгодную сделку или максимально обезопасить себя, переплатив несколько тысяч за апартаменты?

Еще 2 способа выгодно купить квартиру в новостройке

  • Приобрести жилье не первых этажах. По некоторым данным, такие апартаменты стоят на 10-20% меньше, чем квартиры повыше. Еще один плюс, кроме цены: вы не зависите от работы лифта
  • Оплатить сразу 100% или 50% стоимости жилплощади. Многие застройщики дают скидку, если покупатель вносит хотя бы половину суммы

№7. Рентабельность жилой недвижимости

Рентабельность жилплощади ― это то, насколько быстро и выгодно вы сможете ее продать либо сдать в аренду.

Главными показателями рентабельности являются: удачное месторасположение, близость к станции метро, развитая инфраструктура района, функциональная планировка без “гуляющей” площади.

Подсказка от эксперта

Наибольшим спросом пользуются 1- и 2-комнатные апартаменты в пешей доступности от метро.

Чем полезна эта информация?

Если вы покупаете жилье для себя и планируете прожить там 20 лет или больше, то ничем. Если же вы рассматриваете покупку недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду, эта информация вам точно пригодится.

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули: проверяем застройщика

Проверка начинается со знакомства с компанией в интернете и заканчивается изучением документов (лучше ― квалифицированным юристом) в отделе продаж.

Этап №1. Знакомство с застройщиком в интернете

Что смотреть:

сайт девелопера, страницы в соцсетях (Facebook, Instagram), сайты и форумы о недвижимости, ленту новостей.

На что обратить внимание: кто заказчик, девелопер и генподрядчик строительства; сколько лет застройщик работает на рынке; сколько новостроек сдал и были ли с ними проблемы (есть ли замороженные проекты); какие отзывы о компании оставляют инвесторы и жильцы.

Подсказка от эксперта

Полезные ссылки для более глубокого изучения застройщика: Публичная кадастровая карта (целевое назначение участка), ДАБИ (разрешение на строительство), Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам (недобросовестные застройщики), Министерство юстиции (данные о компании), Госреестр судебных решений (судебные процессы с участием застройщика).

Этап №2. Проверка документов при покупке квартиры в новостройке

Что смотреть

: документы на земельный участок; разрешение на строительство; совпадает ли план застройки с планом, указанным в разрешении на строительные работы.

  • Право собственности на землю или договор аренды. У компании должно быть свидетельство о владении участком, а также государственный акт, подтверждающий собственность. Или договор аренды. В последнем случае обратите внимание на период аренды: он не должен быть просрочен или заканчиваться раньше, чем планируется введение комплекса в эксплуатацию
  • Целевое назначение земельного участка. Если это многоэтажный дом, то его можно строить только на участке с целевым назначением “Под строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома”. При любом другом назначении земли возводить на ней здание незаконно, поэтому проект может быть заморожен
  • Разрешение на проведение строительных работ и категория сложности строительства. Данные, которые указаны в документах и которые предоставляет покупателям застройщик, должны совпадать. Например, если в бумагах прописана третья категория сложности, а дом строится под четвертой, вводить комплекс в эксплуатацию придется через суд. И никто не гарантирует хороший исход дела.

Подсказка от эксперта

Ответственная компания размещает копии разрешительных документов на сайте жилого комплекса, а также предоставляет их в отделе продаж по первой просьбе потенциального инвестора. Если же сотрудники отказывают в такой просьбе, значит документов либо нет, либо с ними не все впорядке.

Этап №3. Изучение договора инвестирования

При оформлении квартиры в новостройке нужно крайне внимательно вычитывать договор, лучше ― с привлечением юриста. Чаще всего при покупке квадратных метров в строящемся здании девелопер использует договор инвестирования с обязательством в будущем подписать с покупателем договор купли-продажи. Особое внимание нужно обращать на указанную дату сдачи объекта.

Как выбрать квартиру в новостройке: краткий чек-лист

Напоследок краткий список того, что обязательно нужно сделать при покупке жилья на первичном рынке:

  1. Узнать цены на рынке
  2. Выбрать класс новостроя
  3. Выбрать район дома
  4. Выбрать технологию строительства
  5. Выбрать с ремонтом или без
  6. Выбрать стадию готовности ЖК
  7. Промониторить застройщика онлайн
  8. Изучить документы в интернете
  9. Посетить отдел продаж
  10. Дать договор на вычитку юристу

05 Февраля 2018 Новости комплекса

Поддержим наших чемпионов!

16 Сентября 2015 Новости недвижимости

Подробные разъяснения, которые касаются выдачи свидетельства на недвижимость

29 Июля 2015 Новости недвижимости

Арендуем квартиры в Одессе: что сколько стоит, а также в каком находится состоянии