Как проверить квартиру перед покупкой? ЧЕК-ЛИСТ

Чек-лист 1: Покупка жилья в новострое

Онлайн-проверка ЖК

Публичная кадастровая карта

Что смотреть: местоположение участка, на котором ведется строительство; кадастровый номер; тип собственности; целевое назначение участка. Если что-то из этого не соответствует действительности (например, целевое назначение участка – для строительства индивидуальных домов, а возводят небоскреб), не спешите с покупкой жилья в этом комплексе.

Дополнительно: на сайте можно заказать “Витяг про земельну ділянку” и “Інформацію про право власності та речові права”.

Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Что смотреть: лицензию (разрешение) на строительство и до какого числа она действительна. Искать можно по адресу строительства, периоду получения разрешения и другим фильтрам вверху страницы. Если вы не нашли данные о лицензии или же ее срок истек (истекает совсем скоро) – это повод задать застройщику дополнительные вопросы.

Дополнительно: посмотрите более расширенную информацию об объекте на сайте ДАБИ (поиск тоже осуществляется по фильтру): тип объекта, категория строительства, кто заказчик и подрядчик, информация о земельном участке. Все данные, которые дал вам застройщик, должны соответствовать информации на государственном ресурсе.

Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Что смотреть: карту новостроек Украины, данные об объекте и застройщике. Если жилой комплекс отмечен красным, значит он считается проблемным. Все причины указаны на странице нужной вам новостройки.

Дополнительно: Для максимально объективной оценки изучите информацию о жилом комплексе на новостных сайтах, а также на известных ресурсах о недвижимости: lun.ua, gdevkievezhithorosho.com, forum.domik.ua.

Онлайн-проверка застройщика

Единый государственный реестр юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований

Что смотреть: полную информацию о компании – официальный вид деятельности, не признана ли она банкротом и другие данные. Для этого выберите, кого вы ищете (юридическое или физическое лицо), а ниже введите критерии поиска (например, код ЄДРПОУ для юридических лиц).

Дополнительно: Узнать код ЄДРПОУ можно на сайте ДАБИ при поиске лицензии. Или запросите его у застройщика в отделе продаж (также можно посмотреть код в типовом договоре купли-продажи, который должен быть в открытом доступе на сайте новостройки).

Государственная фискальная служба

Что смотреть: есть ли у компании непогашенные долги перед государством. Поиск осуществляется по такому же принципу, что и на сайте Минюста Украины (по ЄДРПОУ для юрлиц). Наличие долгов у застройщика должно заставить вас еще раз подумать об инвестиции в ЖК.

Дополнительно: проверьте, сотрудничает ли застройщик с банками для кредитования покупателей. Если да, это может стать хорошим знаком для вас, поскольку банки перед заключением партнерства всегда проверяют компанию и ее объекты. Чем больше банков в партнерах у застройщика, чем они крупнее и известнее, тем больше доверия к девелоперу (однако это все равно не 100% гарантия добросовестности компании).

Поездка в отдел продаж

Договор инвестирования

Застройщик разрабатывает свой договор и редко позволяет инвестору вносить изменения. Поэтому покупателю нужно решить, согласен ли он на все условия, прописанные в бумагах. Рекомендуем не подписывать документы самостоятельно и тем более не делать этого при первом же посещении отдела продаж. Попросите, чтобы вам дали типовой договор с собой, и покажите его своему юристу.

Список документов, которые вам обязаны показать

Кроме договора, не стесняйтесь просить в отделе продаж следующие документы: градостроительные условия и ограничения, документы на земельный участок, разрешение на строительство, экспертный отчет, декларацию о начале строительных работ, ТУ на подключение объекта к коммуникациям.

Обратите внимание! Если компания отказывается предоставить какой-либо документ, скорее всего, его нет или информация, указанная в нем, свидетельствует не в пользу застройщика. Как и типовой договор, вы можете смело просить копии вышеперечисленных документов для изучения дома (а лучше тоже показать их юристу).

Список документов, которые вам обязаны показать

Кроме договора, не стесняйтесь просить в отделе продаж следующие документы: градостроительные условия и ограничения, документы на земельный участок, разрешение на строительство, экспертный отчет, декларацию о начале строительных работ, ТУ на подключение объекта к коммуникациям.

Обратите внимание! Если компания отказывается предоставить какой-либо документ, скорее всего, его нет или информация, указанная в нем, свидетельствует не в пользу застройщика. Как и типовой договор, вы можете смело просить копии вышеперечисленных документов для изучения дома (а лучше тоже показать их юристу).

Что проверять при приемке квартиры

Предположим, вы инвестировали в жилой комплекс и успешно дождались ввода в эксплуатацию. Следующий шаг – прием жилплощади. Не стесняйтесь задавать вопросы при осмотре квартиры. Чтобы избежать увеличения расходов на ремонт (если строители что-нибудь упустили или выполнили свою работу некачественно), нужно обнаружить все дефекты до подписания акта приемки.

Что проверяем:

• соответствует ли реальная площадь заявленной в договоре;
• оконные системы;
• плоскость стен;
• измерение пола и потолков;
• вентиляцию;
• электрику;
• водоснабжение и канализацию;
• чистовую или предчистовую отделку после застройщика;
• корректность монтажа изделий;
• наличие всего, что должно быть в апартаментах, согласно договору.

По завершении осмотра заполняется акт. Застройщик должен устранить дефекты, и только после этого вы примите жилплощадь.

Чек-лист 2: Покупка жилья на вторичке

Онлайн-проверка квартиры

Министерство юстиции Украины

Что смотреть: кто является реальным владельцем имущества, выставленного на продажу.

Как проверить право собственности на квартиру: выберите “Державні реєстри” → “Державний реєстр речових прав на нерухоме майно” → “Отримати інформаційну довідку” → авторизуйтесь → подтвердите свои данные → введите адрес недвижимости или данные о продавце → оплатите 20 грн → получите справку на имейл.

Не нашли информацию?: Это значит, что с 2013 года никакие действия с апартаментами не проводились (именно тогда начал работать единый онлайн-реестр). В таком случае можно получить данные о собственниках через нотариуса в БТИ.

Единый государственный реестр судебных решений

Что проверять: наложен ли на недвижимость арест.

Как проверить, находится ли квартира в залоге: в строке “Пошук за контекстом” введите адрес объекта, в “Регіон суду” – область расположения жилплощади, в “Форму судочинства” – “Цивільне”, в “Категорії справи” – “Цивільні справи”, в “Статуси сторін судового процесу” – “Фізична особа”.

Не нашли информацию? Обратите внимание, что в судебных решениях может не указываться точный адрес арестованной недвижимости, что весьма усложняет поиск.

Единый реестр должников

Что проверять: есть ли по жилью невыплаченные долги (долги по коммунальным платежам).

Как проверить квартиру в реестре: введите фамилию, имя и отчество владельца жилья (и/или любого другого совершеннолетнего лица, прописанного в апартаментах), его ИНН (если вы владеете такой информацией).

Список документов, которые обязан показать владелец

Паспорт

Проверьте, чтобы были фотоснимки на 25 и 45 лет. Если владелец менял имя и/или фамилию, в документе должна быть соответствующая запись об этом.

Свидетельство о праве собственности

Если продавец получил право собственности до 1 января 2013 года, требуйте информационную справку с БТИ о том, что продавец действительно является владельцем жилья (с указанием, на основании какого документа ему принадлежит недвижимость).

Если продавец получил право собственности после 1 января 2013 года, он должен показать бумажную форму извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимость.

Документ, на основании которого выдано свидетельство о праве собственности

Купля-продажа, обмен, наследственный договор, дарение, рента, пожертвование, пожизненное содержание, решение суда или приватизация.

Согласие супруга (если жилье куплено в браке)

Нотариально заверенное письменное согласие второго супруга.

Техпаспорт квартиры

Содержит данные о жилье: фактическое месторасположение, общая площадь, планировка, количество комнат, высота потолков, размер оконных проемов, тип балкона, наличие водопровода и канализации, тип отопления.

Справка о составе семьи

Нужна для проверки места регистрации всех проживающих в продаваемых апартаментов. Период смены регистрации устанавливается по договоренности.

Справка об оплате коммунальных платежей

Должна быть датирована месяцем, предшествующим тому, в котором выполняется купля-продажа квадратных метров.

Вывод о независимой оценке жилья

Продавец должен самостоятельно заказать услугу у официального оценщика. Вывод специалиста указывается не в отдельном документе, а в договоре купли-продажи.